老舊小區改造是當前國內民生熱點之一。

隨著新型城鎮化的縱深推進，城市發展由外延擴張向內涵提升轉變。以老舊小區為代表的城市有機更新，立足于人民群眾日益增長的美好生活需要，對構建新發展格局具有重要戰略意義。

2017年以來，為治理大城市病，不斷進行城市更新和保障民生，北京陸續開展了一系列疏解整治促提升專項行動，在疏解整治過程中，不斷創新發展，一些創新發展模式成為各個地區疏解整治促提升工作的管理經驗和推廣模式。

北京老舊小區改造一直是此次疏解整治促提升工作的難點和重點。早期北京老舊小區改造工作之所以進展緩慢，是因為長期困擾的“資金、利益、運營”三大難題一直未得到有效解決。老舊小區的改造主要資金還是依靠國家財政資金的扶持，小區居民出錢的意愿很低，而且吸引社會資金投入更加有限，國家可持續的資金投入成為難題。

在一籌莫展之際，“勁松模式”打破了藩籬，突破了常規下的老舊小區改造模式，不斷創新，形成了一套完整的、居民認可并積極參與的新模式，并不斷得到推廣。

“勁松模式”的先進示范得到了國家和政府部門的大力支持，北京市在物業管理條例中寫入支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理，意在組成多聲部“合唱”，讓“勁松模式”加快在更多老舊小區落地生根，并首度寫入《北京市物業管理條例》。老舊小區綜合整治已成為北京市住建委的“1號”工程，研究制定老舊小區綜合整治的政策機制，推廣“勁松模式”，支持社會資本引入老舊小區綜合整治。

老舊小區改造中的勁松小區

（數十棟朱紅色老樓）

此前，北京的老舊改項目多半由市政出資，國企承包，鮮少見到社會資本的身影。“勁松模式”成為全國率先引入社會資本推進的老舊小區改造項目，為北京乃至全國老舊改項目開創了社會資本介入的全新模式。勁松小區也是北京市首個有社會資本介入的老舊小區改造項目，那么接下來就一起看下所謂的“勁松模式”是如何讓勁松小區一轉成為“明星小區”的？

01勁松小區改造背景

勁松位于北京城的東南部，北京東三環勁松橋西側，隸屬朝陽區勁松街道管轄，距離國貿CBD不足4公里。在20世紀初出版的北京地圖上，今勁松地區標注的地名是“架松墳”。因其墓地上有六棵古代的龍松，彎曲著主干有架木支撐而得名。當年是北京著名的旅游勝地之一。

勁松小區在北京市的區位

20世紀70年代，政府投資在這里建設居民住宅社區，1981年1月決定成立街道辦事處。以毛澤東七絕《題廬山仙人洞》“暮色蒼?？磩潘?，亂云飛渡仍從容”之句，將“架松墳”三字，改為“勁松”二字。隨著城市建設的發展，勁松地區陸續落成了勁松東街、勁松中街、勁松西街、勁松路、勁松南路、勁松北路等。

勁松小區是改革開放后北京市第一批成建制樓房住宅區，目前樓齡已超過40年，普遍設施老舊，存在配套服務項目不全、室外管線老化、停車管理無序、架空線凌亂、養老設施不足，且沒有物業公司管理等問題，整體居住環境與人民群眾的期望存在著較大差距。

2018年勁松北社區十幾位居民以聯名信的形式，寫信給勁松街道辦事處，希望引入專業物業服務和老樓加裝電梯。為了滿足社區居民居住的安全和宜居需求，勁松街道辦事處工作人員積極響應。經過多方努力，在朝陽區委、區政府大力支持下，將區域內10個老舊小區全部納入舊城改造規劃，進行統一升級改造。

而老舊小區改造，最缺的就是錢。沒有改造資金來源、不產生新的盈利空間，自然沒有企業愿意投入。而僅靠政府投入杯水車薪，難以完成如此艱巨的改造任務，后續的長期管護就更是難以為繼。以傳統方式開展治理，難以從根本上解決勁松老舊小區的復雜問題。

于是，與此同時街道辦事處積極找尋符合居民要求的實施企業，而此時屬于社會資本的愿景集團也正在尋找自己的第一個城區更新項目。在朝陽區住建委大力支持下，勁松街道和愿景集團順利接洽上，經過多次考察、方案評審，勁松街道最終選擇引進具備“投資、設計、實施、運營”一體化能力的愿景集團來投資打造勁松社區。

在此背景下，自2018年7月起，勁松街道與愿景明德資產管理公司（簡稱愿景集團）推動老舊小區綜合改造、提升的實踐工作，已達成勁松一區到八區整體綜合整治與改造提升的戰略合作，同時決定將勁松一區、二區作為先期試點。

勁松小區區位

02項目現狀分析

勁松一區、二區總建筑面積約20萬平方米，居民3,605戶，其中60歲以上老年人口占比超36%，老齡化問題嚴重。

年代久遠、配套落后的老舊小區風貌

改造前的勁松社區面臨著配套設施不健全、小區道路、綠化等基礎設施老化的問題

雖然十二五完成多項改造工作，但面對新時代、新北京、新朝陽的要求，勁松社區在人群、基礎設施、配套服務三方面存在“錯配”的情況。

勁松小區綜合整治要解決三類錯配

03項目開發及運營

運營模式：市場化方式推動更新與持續運營

“勁松模式”創新投融資機制，運用市場化方式吸引社會機構參與更新與物業管理。同時將勁松一區、二區作為先行試點由社會機構投入改造，通過后續的物業管理、服務的使用者付費、政府補貼、商業收費等多種渠道，實現一定期限內投資回報的平衡，形成社會機構對城市老舊社區改造介入的吸引點。在業內看來，“勁松模式”運用市場化方式，吸引社會力量參與，是創新老舊小區投融資機制的有效實踐。

推進模式：“五方聯動”

老舊小區改造的長效機制的關鍵在于，改造者要把小區當成一個生命來看，和居民充分地交流，以人為本地進行“友好”改造，從而達到天然的人居和諧?；诖?，勁松試點探索出了一條“區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作”的“五方聯動”機制，由區級部門領導，區委辦局、街道辦事處、居委會、社會單位和企業代表五方聯動，共同推進社區綜合整治。

公眾參與：精準的需求管控

在“勁松模式”的具體實踐中，社區居民全程參與，自主選擇社區改造內容。為精準定位居民的需求，勁松街道和企業項目團隊通過入戶訪談、現場調研、組織座談、召開評審會等方式，在深入了解居民需求后確定整治重點，實現了真正的“民有所呼，我有所應”。

項目團隊通過數十場居民調研訪談，訪談人數共2380人，與居民深入交流，得出社區居民最迫切希望得到改善的內容。結果發現，居民對社區現狀的改造需求主要集中在以下五個方面：

居民對社區現狀的改造需求

多角度感受和體會居民的需求及行為，不斷深入研究，結合其他研究成果，保證小區規劃方案的真實可靠性。率先完成和落實了勁松北社區示范區的規劃。

便民業態：用數據支撐業態定位

改造前的勁松小區便民設施不足，但是究竟需要引入哪些便民業態可是個大難題。為了解決這一問題，項目團隊挨家挨戶進行了詳細走訪調查，針對青年、中年、老年三類人群的需求進行了深入調研。

調查結果發現，中年人群和老年人群希望增加菜市場/生鮮蔬菜店、社區食堂、早餐店、理發店和生活超市，以便利居家生活為主。

而青年人群則希望增加社區健身房、餐飲/早餐店和代收快遞/外賣的服務，對社區圖書館和咖啡廳也有較大的需求，體現了年輕人的個性化需求。

基于此，項目團隊根據小區人群配比合理布局，利用改造后的空間引入了大量的便民業態，大大方便了居民的生活。

04項目規劃概況

依據責任規劃師進行的街區診斷及定位，對勁松1—8區整片街區進行規劃定位，分別將北社區、東社區、中社區、西社區定位為植物文化區、曲藝文化區、詩詞文化區和書畫文化區。

勁松1-8區規劃定位

勁松1—8區分為勁松北社區（1—2區）、勁松東社區（3—4區）、勁松中社區（5—6區）、勁松西社區（7—8區）四個社區，分階段對各個社區進行綜合整治規劃設計。首先啟動勁松北社區，街區的共性需求結合北社區的個性需求，進行綜合考慮，詳細規劃。

經過2018年—2020年的持續深入研究，按照北社區（植物文化）的片區定位，圍繞“七有”目標、“五性” 需要，突出解決無障礙、便民服務、公共環境提升等問題，邀請居民深度參與，堅持“方案居民做主”，對勁松北社區逐步形成“一帶、兩園、三街、四區、多點”結構的詳細規劃方案。

示范區勁松北社區（1、2區）的規劃結構

示范區作為先行啟動區，在勁松北社區范圍內選取勁松西街、勁松大公園、209樓前小花園、勁松北社區居委會、物業服務中心及勁松西街沿街配套用房，于2019年5月6日開工建設，8月2日完工亮相，歷時3個月，完成勁松西街強電架空線入地、兩個公園提升、沿街配套服務用房改造、無障礙系統完善等建設內容，并引入理發店、匠心工坊、社區食堂、百年義利等便民服務業態，方便居民生活，提升社區品質。

勁松北社區示范區鳥瞰圖

勁松北社區示范區形成“一街兩園兩核心多節點”的規劃結構。

示范區規劃結構

勁松西街南端入口大門改造前后對比圖

勁松大公園保留原有的入口位置、廣場、活動室、藤架、廊架、乒乓球場地、健身器械，擴大主要入口，完善無障礙系統設置，方便居民活動，增加居民急需的兒童活動場地和棋牌桌椅，重新進行功能布局，并將原有功能進行必要的提升。保留現狀樹木的同時，增加北京常見易養護且的無毒無刺不致敏小喬木、花灌木、地被花卉、藤曼等植物，豐富植物品種，提升環境品質。

大公園總平面圖與鳥瞰圖

209樓前小花園，保留原有涼亭，取消綠籬，將割裂的空間進行整合，布置兩個相對完整的小廣場，增加座椅及晾衣桿，豐富植物品種。

209樓前小花園改造前后對比圖

社區居委會外立面改造，將空調機位進行格柵規整，外墻進行粉刷。首層西側的自行車棚，北側一半保留自行車存儲功能，南側一半改造為社區食堂，主要服務對象為社區老年人，菜品口味清單易消化，深受居民的好評。

勁松北社區居委會改造前后對比圖

位于209樓前小花園東側的自行車棚，保留自行車存儲功，增加了物業服務中心，縫補修理鋪，自助面條售賣機三種功能。自行車棚改造為多功能服務空間，稱之為美好小屋。

美好小屋改造前后對比圖

將閑置配套服務空間進行提升改造，引進便民服務業態，分別從公益性、半公益性、商業化三個層面的運營，方便居民生活的同時，形成一定的資金回報。

公益性美好會客廳改造前后對比圖

05“勁松模式”的創新點關鍵詞

“微利可持續”

勁松社區在全國率先引入社會資本，共同推進老舊小區的改造更新工作，授權企業對社區低效空間進行改造提升和長期運營，通過經營低效空間、收取停車管理費、收取物業服務費以及未來可能落地的養老、托幼、健康等產業，實現一定期限內的投資回報平衡，形成老舊小區改造“微利可持續”的市場化機制。

“先嘗后買”

勁松北社區以“居民戶數過半、建筑面積過半”“雙過半”形式引入專業物業服務，企業實施物業服務清單式管理，提供涵蓋環境保潔、綠化養護、停車管理、垃圾分類等服務。2019年8月1日，物業公司正式入駐，提供為期四個月的免費服務，讓居民在感受到生活品質提升基礎上逐步接受物業服務付費理念。

“物業+為老”服務

在物業服務基礎上做好社區綜合服務，持續推進“物業+為老”項目服務機制建立及落地運行，將物業全天候響應、維修、保潔、商戶管理和社區居家養老服務有機結合起來，形成集約高效的社區為老服務機制。

“沉浸式設計”

改造過程中，規劃設計師全程參與、駐場工作。施工過程中緊密配合施工團隊，根據現場情況隨時調整，確保項目快速實施，最大限度降低對居民生活的影響。后期運營中，跟蹤手機居民使用信息，對不斷出現非需求進行持續更新?！霸O身處地、感同身受、通查需求、因地制宜、解決問題”，做居民滿意的“有深度、有精度、有溫度”的設計。

06結語

“勁松模式”作為老舊小區改造的樣本模式，具備哪些參考意義？

一是“引進來”——引入社會資本打造全鏈條服務范本；二是“扶起來”——政府適度扶持助力企業自身資金循環；三是“活起來”——企業可持續發展打造“韌性社區”；四是“好起來”——以需求為導向讓居民共享成果。

愿景集團通過“勁松模式”的探索，蹚出了一條“微利可持續”的老舊小區投融資模式，并先后在石景山的魯谷社區、大興的棗園社區取得實踐。同時在政府的大力支持下“勁松模式”正被廣泛復制推廣。而“勁松模式”改造下的勁松，也正在不斷的升級中煥發出新的活力。

領易咨詢

助力中國大消費產業升級

專注于文化、旅游、商業和房地產

文旅小鎮策劃咨詢、旅游目的地戰略咨詢

文旅商業資產管理

產業小鎮咨詢、城市更新咨詢、產業新城戰略咨詢

微博：鄒毅_Brian

微信：brianzouyi

公司網站：www.parknhike.com