廣州市井坊間流傳著“東山少爺，西關小姐”的說法，代表著權貴的東山與財富的西關，是廣州歷史文化的縮影。

廣州的西關老城區有一條百年老街——恩寧路，這一帶文物古跡遍布。恩寧路有一個麻石路、黑瓦頂的傳統特色的老城街道，經過改造后，搖身一變，變成了現今最火熱的文藝打卡地標之一，它就是我們今天要說的舊城微改造項目——永慶坊。

永慶坊區位圖

廣州有很多創意園，較有名的如紅磚廠，太古倉，多數是由廢棄廠區、倉庫或大樓改造而成，可以說是人造景觀。唯獨永慶坊，是由西關老街里弄改造而成，獨具創意的同時，保留了清末民初老廣州的韻味。它集合了西關騎樓的建筑與精髓，承載著老廣的光榮與夢想。

走在永慶坊里，仿佛進入了另一個世界，一排排彩色油紙傘映入眼簾，在陽光照耀下格外動人。西關小姐搖著錦扇的民國生活場景猶在眼前……青磚屋、黑瓦頂、麻石道、滿洲窗、趟櫳門……

永慶坊

01.項目改造背景

永慶坊項目所在的恩寧路歷史文化街區是廣州26片歷史文化街區之一，處在廣州西關老城的核心地帶，東起寶華路，西北至多寶路與龍津西路相接。街區內的恩寧路騎樓街誕生于1931年，被譽為“廣州最美老街”， 在晚清開埠之時，恩寧路曾是中國南部的經濟核心區域，積淀了深厚的歷史文化，見證了西關地區近代的商貿繁盛、市井生活濃郁的歷史時期，是滿載西關情的活體博物街。

永慶坊位于恩寧路北側，臨近粵劇博物館及西關培正小學，區內有騎樓、竹筒屋及李小龍故居等歷史建筑，粵劇曲藝、武術醫藥、手工印章雕刻、剪紙、西關打銅、廣彩、廣繡等，傳統文化積淀深厚。改造前地塊內危破舊房密集，公共基礎設施薄弱，人居環境品質亟待提升。

永慶坊項目通過空間改造與產業融入，對地區受損的空間肌理、格局與社會組織進行縫補修復，以豐富的傳統文化資源聚合創新產業，為街區注入新活力，帶動老城價值提升，改善地區經濟衰敗及產業老化的問題。

自1931年建起，這條百年老街便承載著西關老城幾代人的輝煌與記憶，李小龍祖居、海內外粵劇總會—八和會館、近百年歷時的金聲電影院、詹天佑故居等仍矗立至今。

而隨著城市擴張，城市中心向新城轉移，西關里富貴人家的大房在歲月下成為危房，恩寧路逐漸落敗。在萬科實施微改造之前，永慶坊已是危房林立。43棟征而未拆的房屋中，有30棟為“嚴重損壞”，有的已經倒塌。

作為廣州市歷史文化街區微改造的一個試點，從2006年開始，永慶坊經過了十余年的改造規劃探討。

2018年10月24日 習近平總書記視察永慶坊，沿街察看舊城改造、歷史文化建筑修繕保護情況，并聽取了廣州市城市規劃建設管理工作匯報并指出：“城市規劃和建設要高度重視歷史文化保護，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居環境改善，更多采用微改造這種“繡花”功夫，注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁”。

02.項目改造策略

如何賦予老街新的生命？荔灣區政府攜手廣州萬科，創新采取“政府主導，企業承辦，居民參與”的模式。

政府主導。在永慶坊“微改造”模式中，政府建立起以“引入社會資本”、“搭建協商平臺”和“保障公共利益”等內容為主的主導機制。

企業承辦。政府與萬科簽訂了"BOT"協議（Bulid-Operate-Transfer，即“建設-經營-轉讓”）的改造模式，政府通過公開招商引入萬科集團，由萬科負責改造、建設和運營，引入眾創辦公和創意產業，運營期滿后交回政府，實現政府、民眾和企業的“三方共贏”。

居民參與。政府重視公眾參與的作用 ，通過公共平臺，讓城市更新的相關利益人充分溝通，讓社區的新老居民達成文化和價值共識，使居民能夠更好融入社區。

項目在更新改造策略上，尊重街區內多元產權結構，在協調好原住民社會關系的前提下，通過BOT模式引入企業參與建設及運營，企業出資對國有歷史用地進行投資、建設、運營，構建新業態與原居民共融、共生的活力街區。

市-區-社區三級聯動，從規劃、設計、建設、運營、維護、管理多個維度引導公眾參與。成立首個廣州歷史文化街區改造公眾參與平臺——共同締造委員會，協調各利益相關方全過程參與街區更新改造工作。

不同于老城發展“推倒重建”的做法，萬科對于永慶坊項目采用“微改造”做法，基于原來外輪廓不變的前提進行建筑立面更新，讓“舊”和“新”充分地有機結合。

運用繡花功夫，兼顧保護與活化利用。

保留肌理，著重修補。在保留原有風貌的基礎上，對原來惡劣的環境進行現代化修整，路面重新鋪設，房檐下交織的線纜全部埋入地下，社區衛生、排水、照明、消防、通信等配套設施也大為改善。

修舊如舊，外舊內新。在房屋修葺上基本保持原有建筑的外輪廓不變，對其建筑立面進行更新、保護與整飾，強化嶺南建筑整體風貌特色，保留嶺南傳統民居的空間肌理特點，再現建筑傳統風貌；對建筑內部重新翻修，固化結構，引入全新配套設施，有選擇性地進行“留”與“拆”的改造，如李小龍祖居對腐朽、殘損的木構架落架重修，對加建、復建等破壞傳統風貌的部分清理整治。

廢料利用，凸顯古樸。利用場地的廢料，如瓦片、青磚、麻石以及木材，將它們變為景觀元素。同時利用傳統的建筑施工方法傳達出一種古老的氛圍，讓人們走進永慶坊依然能感受到曾經的過往。

強化居住功能，完成街區內私房民宅修繕，活化現有建筑使用功能，營造多元社區生態。尊重居民意愿，合理置換、騰挪產業空間，注重老字號、傳統產業與非遺文化的培育與展示，引入文化、輕餐飲等與整體片區協調發展的新產業，新增多處傳統文化、當代藝術、社區服務和旅游服務設施，實現文化和產業雙重復興。

前期通過政府投資大型文化設施建設帶動地區復興，以粵劇博物館形成文化觸媒。后期政府通過規劃引導，優先補充公共服務功能，完善地區公服配套；提煉地區文化特色價值，強化老字號品牌的維護與培育，分區注入新的功能業態，通過制定功能業態分區規劃與產業正負面清單引導后期業態布局，鼓勵建筑空間的多功混合使用。

創新“三位一體”的全流程歷史街區保護利用路徑。從“保護規劃—實施方案—建筑設計”的全流程角度出發，先后組織編制街區保護利用規劃、試點實施方案、房屋修繕活化利用等方案，其中，街區保護規劃控制底線，實施方案側重肌理修補、空間優化和功能提升，建筑設計方案在規劃基礎上精準細化實施。嘗試實施方案編制與保護規劃、現場條件不斷協調融合的動態實施流程。

經營理念方面，永慶坊在建筑設計、空間品質和經營模式上，更易于實現“體驗式”的要求；融入表演、曲藝、茶藝、咖啡、茶點等體驗式文化旅游商業，更注重消費者的參與、體驗和感受。永慶坊很多店面一樓以展示和銷售產品為主，二樓則是一個制作工場體驗區。

除可經營場地外，永慶坊還保留至少12戶原住居民日常生活的住所，濃濃的生活氣息與時尚的商業形象相交融，也形成了永慶坊獨有的文化特質。

通過以文旅體驗式商業為主導，新舊文化的交融與碰撞為方向，在原有的西關情懷下引入新文化形態的商鋪、輕餐、辦公等業態。打造“文化+”的情懷-時尚新街區。

03.項目改造特色

永慶坊項目定位為具有歷史文化傳承和當代都市生活融合的城市更新示范街區，廣州老城市、新活力”的地標性都市新名片，廣州嶺南文化對外交流的窗口。

微改造后總平面圖

項目一期永慶片區占地7,000㎡，2016年竣工開業；二期圍繞一期周邊包含廣州最美的騎樓街恩寧路在內近7萬㎡，目前二期部分區域已開放。未來仍有二期金聲段、多寶段及吉祥段約2.5萬㎡的商業部分將陸續對外開放。

項目一期主打文旅商業，包含民宿集群、文化體驗店、特色餐飲、創意辦公、文藝展演空間等多類業態；這里沒有拔地而起的瓊樓玉宇，沒有極盡造型的風格建筑，整個項目以“修舊如舊、外舊內新”的微改造方式，營建以“坊、巷、里、弄”為格局的開放式街區，呈現出一條古風古味、滿懷西關文化情懷的文化商業步行街，形成都市中低密度的新人文體驗場所。

從引入商業活力的業態劃分上，永慶坊項目將整體分成了“粵韻西區”及“風尚東區”。西區以文創特色、非遺傳承、國粹文化、老字號為主要內容，顧客可在其中感受傳統文化的新生魅力；東區則偏重國潮時尚、先鋒文化體驗，感受新活力帶來的沖擊與碰撞。

改造后業態布局圖

同時，在特色街區中，恩寧路—永慶坊片區還融入了博物館、辦公、民宿、文創零售、老字號美食、國際連鎖餐飲、咖啡飲品等多元業態，目前已入駐超120家商戶。結合荔枝灣涌水系脈絡，永慶坊恢復“一灣春水綠、兩岸荔枝紅”的濱水空間，在兩岸引入商業消費地，讓游客和居民都能享受老西關新活力。

網紅店-鐘書閣

西瓜劇場

粵劇藝術博物館

舊物倉

以荔枝灣為景觀，在公共空間營造上，永慶坊恢復了水秀花香的歷史風貌，還原了嶺南小橋流水人家的市井雅趣。項目將歷史風貌、公共空間、人游動線、自然水系和消防安全兼顧考慮，結合景觀設計整體設計，形成了宜人的內街小巷和外部公共空間。這些公共空間不僅是游人游樂的場所，也是周邊居民散步閑坐的好去處。

此外，永慶坊也是西關文化和非遺文化的集合地。永慶坊打造了“廣州首個非遺街區”，囊括“廣彩、廣繡、琺瑯、欖雕、醒獅”等10余非遺文化項目，游客們可以在此近距離交流、培訓各種非遺文化，深度融入其中體驗。

荔枝灣

非遺街區

永慶坊更新改造完成后，成為了廣州實現“老城市，新活力”的最佳實踐地。平均每月舉辦文化活動8場，吸引客流量7,500人/日，月均人流量約20萬人次?；泟〔┪镳^自開放后成為了恩寧路的新地標，并榮獲2017年“中國建筑工程魯班獎”。

2019年9月恩寧路永慶坊聯合荔枝灣片區聯合，啟動國家4A級景區創建工作，歷時近10個月，順利通過國家4A級旅游景區創建驗收。

04.結語

項目堅持以“繡花功夫”喚醒老城市新活力，保護且活化了老城肌理，讓嶺南傳統文化與都市現代生活完美融合。

永慶坊舊城微改造的成效和問題在一定程度上反應了我國城市老舊社區改造更新的現狀，具有典型示范意義。老舊社區的微改造更新應該借鑒社區營造和有機更新的相關理論，實現社區歷史文脈延續和環境優化，土地效益和產業綜合活力有機提升，并促進微改造更新社區居民自治的形成，最終營造出可持續更新的社區。

領易咨詢

助力中國大消費產業升級

專注于文化、旅游、商業和房地產

文旅小鎮策劃咨詢、旅游目的地戰略咨詢

文旅商業資產管理

產業小鎮咨詢、城市更新咨詢、產業新城戰略咨詢

微博：鄒毅_Brian

微信：brianzouyi

公司網站：www.parknhike.com