近些年來，不僅主流房企要求“拿地到開工40天”，更有越來越多度假小鎮的項目也多采用“高周轉”模式，不少開發商在項目一期追求快速去化從而達到快速回籠資金的目標。

但在北京郊區有一個“異類”文旅度假項目，卻始終堅持運營先行，開發與文旅同步推進。慢悠悠的打造帳篷營地、房車營地，尋覓如何把文化的內容、藝術的內容融入度假生活。

它就是閃耀在中國的“小瑞士”，一座出門就能體驗“瑞士游”的小鎮——海坨山谷。

海坨山谷從最初一個關于愛與陪伴的夢想開始，

2015年，這個夢扎根山谷，

2016年，帳篷營地如期開放，

2017年，房車酒店、1473咖啡館面世，

2018年，帶著“省重點項目”的榮譽，一路向前，

2019年，海坨山谷白樺林音樂節，制造狂熱無數……

2020年，疫情給很多事情按下了暫停鍵，但海坨山谷依舊默默耕耘，一批新度假項目逆風呈現。

2021年，經河北省文化和旅游廳最新評定，海坨山谷上榜“省級旅游度假區”。此后，崇禮雪都、草原天路、承德避暑、海坨山谷，構建起了環京區域的黃金度假圈。

那么，有著“神盤”之稱的海坨山谷是如何做的呢？今天跟大家一起來探索下。

01、坐擁稀缺度假資源，為項目后期產品營造做好了鋪墊和發揮空間

海坨山谷位于張家口市懷來縣海坨鄉，毗鄰大海坨國家級自然保護區，從北京市區出發，沿八達嶺高速行駛至延慶下高速，只要兩個小時左右，拐過一段盤山路彎道眼前豁然開朗，一大片綠油油的山谷呈現在眼前。植被覆蓋率高達90%，擁有環京最大的萬畝白樺林，是北京大生態涵養區的重要組成部分。

這個沿18公里南北山地生長的度假小鎮，有著面積驚人的山谷，占地高達60,000畝；其中首期啟動1.3萬畝（1萬畝森林植被，3,000畝可建設面積）。戶外空間的品質，也完全達到了5A景區的標準。

這個終年PM2.5個位數、空氣清新純凈的度假小鎮，生長在北京以北，北緯40度，海拔1,300-1,500米的海坨山中，完全與“世界療養院”——瑞士肌理相同。

這番氣質和這樣的稀缺，為項目后期產品營造做好了足夠的鋪墊和想象?；蛟S只有開發商將旅居度假體驗置于盈利之上的異類思維，才能讓這顆瑞士明珠穿越歐亞大陸而來，醉倒在如畫美景之間，成為中國版本的“瑞士冰雪運動度假小鎮”。

02、項目整體規劃四大小鎮，目前已開發的主要呈現的為一期冰雪小鎮板塊

項目18公里南北延長的山谷里整體規劃四大小鎮集群。項目目前呈現出來的主要是已開發的一期。項目于2015年啟動，2016年號角營地開營，2017年房車營地面世，2019年食堂營業，緊接著一批網紅景點開始運營。

項目一期可建設用地3,000畝，非建設用地有1萬畝的森林植被覆蓋。在可建設用地中，1,000畝為住宅用地，2,000畝為產業建設用地。

海坨山谷整體規劃示意圖

海坨山谷一期開發示意圖

03、項目一期產業模型：“戶外輕奢營地+冰雪場地”為核心驅動的度假產業體系

以天然的好環境為背景，海坨山谷的度假產業，是一個“錦上添花”的過程。在保護原生環境的基礎之上，升級度假資源，打造豐富多元化度假主題產品。于是，以運動、休閑、康養、夜游、節慶等不同主題，衍生出了一個獨一無二的海坨山谷——一個可游可逛、可快可慢、可動可靜的假日樂土。

運動主題——黑松林騎行主題公園、黑松林騎行俱樂部

休閑主題——1473咖啡館、天鵝湖西餐廳、初戀酒吧、邂逅車站、兒童圖書館、IF書吧、陶太郎陶藝館等

海坨山谷彩虹牧場

康養主題——健康促進中心、溫泉康養中心

夜游主題——白樺林露營季、初心樂隊周末嗨唱、煙花秀等

節慶主題——兒童文化節、家庭活動節、家庭越野跑、露營節、音樂節、藝術節、秋收節、體能挑戰賽、騎行賽等

小鎮在文化運營上，打造海坨山谷的獨特文化IP，包含音樂和藝術和運動，在將小鎮景色、特色與文化，比如教育、戲曲融合到日常的運營推廣當中，海坨山谷平均每年有1,000多個現場活動，這些活動讓大家在觀看體驗中，感受到海坨山谷的文化內核，從而以內驅力促進小鎮整體的發展。

電視節目在海坨山谷取景

海坨山谷活動照

住宿主題——瑞士度假酒店、房車RVPark、帳篷營地、輕奢露營四種組合住宿風格

海坨山谷最具有特色的是房車營地，它是亞洲最大的房車營地，每個房車營位的單體面積都能達到600㎡以上，自營房車100輛，自駕房車營地12個。

目前有40輛運營，都為出售托管的產品，另有30輛在售，剩余30輛為業主自用。沙發、電視、衛浴和床鋪，甚至空調等一應俱全，房車酒店按不同主題設計，提供卡通、運動、懷舊、親子等風格

04、始終堅持運營先行，酒店及重資產配套持續跟進

與普通住宅“交付即定型”不同，海坨山谷有著漫長的生長周期。就像瑞士楚格小鎮，用了15年進行基礎設施建設，30年后最終從瑞士最窮鄉村，變成最富有小鎮。海坨山谷也在啟動地產開發前，率先打造了房車營地和露營草坪，讓小鎮的瑞士風貌更加韻味十足。

項目一期采取產業及地產滾動開發，網紅配套及輕文旅業態先行，酒店及重資產配套持續跟進，目前銷售總額約40億元 。

05、項目客戶定位于社群及圈層營銷，前期老帶新比例高達80%

海坨山谷客群主要定位于高凈值財富人群為主，營造社群、部落及圈層營銷形成高強度客戶黏性。

項目的客戶以原鄉老業主購買居多；老帶新轉化率高達80%-85%，超90%置業客戶來自北京；置業目的主要為康養和投資；原鄉業主置業主要考慮用來康養。

06、項目總結

對于文旅地產項目來說，首先要考慮能否潛下心來做旅游，如何達成旅游和地產的平衡；而海坨山谷通過改造區域環境和配套，提升人氣和認知度，已然實現了“依靠旅游拉動地產，憑借地產反哺旅游”的良性循環。

像海坨山谷這類度假項目的特點是運營驅動為主，以小鎮人群需求為核心，商業以小組團布置，無集中型商業，網紅商業必要，多生活場景形態融合商業，構建多業態生活場景。

度假項目不是旅游項目，要有度假的痛點，要少一些旅游的熱點。度假痛點是客戶的爽點，旅游的熱點是投入的痛點。海坨以避暑為度假的特點，吸引北京人群的度假需求和度假置業。在旅游投入上不多，所有的設置以度假為核心打造，如果投入旅游則進入成本期。

以人核心的運營、以錢為核心的目標，人帶來錢為手段，從而取得項目的開發成功。奧倫達部落奧幣的流通構建錢的認知方式，奧倫達的卡模式是運營的核心，精髓在于此，同時構建人-卡-錢-項目的流通模式。

海坨山谷項目多組團的布置，小規模的配套是文旅度假項目的立足之本。項目最大商業組團面積不超過2000平方米，從而能夠保證運營的成功，業主成為店主，多方收益的模式構建生態。配套規模過大的話，就意味著商業運營的壓力。

小資金啟動，構建配套升值體系，不強調高周轉是核心。項目2000萬啟動，房車營地1億補充，5年時間里，30-40億的地產收入是靠運營不斷帶動的，不能一蹴而就，該項目操作不符合傳統開發商的理念，但可用于中小投資商的項目運作。

人人都是流量酵母，海坨山谷另一種生活日常。一個直達心靈的主題，陪伴讓你感知這里，每個人都成為流量酵母，從而能夠帶來成功的開發和運營。

與其說海坨山谷是一個地產“異類”，不如說海坨山谷已超越文旅地產正向著“心靈地產”跨步邁進，致力于對人們心靈健康的探索，而當下及未來，“心靈度假”也將會是人們越來越向往的。

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